Как заключить договор аренды и субаренды? На что обратить внимание и учесть? Об этом и многом другом мы сейчас расскажем.

Читайте договор внимательно

Это первое и самое главное правило — всегда читайте договор. И читайте его с максимальной внимательностью. Вам могут на словах наобещать золотые горы, а в тексте договора все будет прописано совсем иначе.

Что вы арендуете?

В договоре должен быть точный адрес места — вплоть до этажа и номера помещения, которое вы арендуете. Не забудьте и про кадастровый номер здания. Ещё к договору надо приложить план БТИ (бюро технической инвентаризации), на котором выделен участок, который вы собираетесь снять. План БТИ должен быть у арендатора или собственника.

Нужно ли согласие арендодателя?

Это актуально, если вы хотите взять часть помещения в субаренду. Важно, чтобы арендодатель (собственник) был не против субаренды. Чтобы это проверить, попросите договор с хозяином помещения. В договоре обычно указано, может ли арендатор сдавать помещение и нужно ли ему для этого письменное согласие собственника. Если собственник запретил возможность субаренды, то придется обращаться напрямую к собственнику помещения.

Кому, сколько и в какие сроки?

Проверьте условия оплаты. В договоре должно быть четко прописаны цена квадратного метра и стоимость аренды нужной вам площади, включая суммы НДС (если арендатор работает на общем режиме налогообложения).

Если в договоре указано, что вы оплачиваете наличным способом, то требуйте предоставление чека при каждой оплате. Иначе доказать своевременность оплаты будет проблематично.

Есть ли дополнительные платежи?

Договор аренды может включать и не включать в себя комунальные услуги. Часто коммунальные услуги включены лишь частично (например, плата за отопление входит в стоимость ежемесячного платежа), а электроэнергия оплачивается по счетчику отдельно, например, как возмещение расходов арендодателя. На наш взгляд, это наиболее удобная система как для арендодателя, так и для арендатора.

Тем не менее, встречаются случаи когда договор аренды обязывает арендатора заключать прямые договоры с коммунальными службами, своевременно оплачивать коммунальные платежи, не допускать образования задолженности.

Есть ли штрафы?

Посмотрите, есть ли в договоре штрафные санкции за несвоевременную оплату по договору аренды. Важно также чтобы штрафы были равными для каждой из сторон. Не должно быть, чтобы для вас как арендатора, штраф за просрочку оплаты был 5% от ежемесячной суммы платежа, а для арендодателя штраф за невовремя выставленный счет был 0,1% от ежемесячного платежа или отсутствовал вовсе.

Возможность ремонта

В договорах аренды часто отражают вопросы ремонта помещений. Например, необходимость согласия собственника на ремонт в арендуемых помещениях. А также кто будет делать сам ремонт. Это может сделать собственник, либо же вы, как арендатор. Часто, если ремонт делает арендатор, можно уменьшить стоимость аренды на стоимость ремонта. Но опять-таки, если этот момент не урегулирован в договоре, то перед ремонтом нужно согласовать сам ремонт с собственником, получив от него согласие.

Помните, что любой ремонт — это неотделимые улучшения, которые нельзя забрать с собой при переезде. И будет очень неприятно, сделать дорогостоящий ремонт и через несколько месяцев сменить помещение на новое.

Выписка из Росреестра

Мы советуем запрашивать выписку из Росреестра (это можно сделать непосредственно на сайте Росреестра). Так можно частично обезопасить себя от возможного мощенничества, например, когда здание де-факто есть, а юридически его не существует. Коненчо, брать в аренду или субаренду помещения в подобном здании не следует.

К тому же, из выписки вы можете узнать и про ограничения — например, помещение нельзя продавать. Да и будет не лишним узнать у арендатора причину этих ограничений. Может здание выставлено на торги за долги или оно подлежит сносу в ближайшее время.

Проверьте срок аренды

Если вы снимаете помещение на год или больше — договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Если срок аренды не прописан или он меньше 12 месяцев — такой договор регистрировать не надо. К слову, часто арендодатели регистрируют договор на 11 месяцев, не регистрируя его в Росреестре, а после — заключают новый еще на 11 месяцев.

Расторжение договора

В договоре должен быть указан порядок расторжения. Часто арендодатель прописывает, что арендатор долже уведомить о расторжении не позднее какого-то срока, например, за 14 дней или за месяц.

Всегда помните, что если какие-либо условия не отражены в договоре аренды, то при возникновении  проблем и разногласий все либо решается в досудебном порядке (стороны просто договариваются между собой, фиксируют договоренности дополнительным соглашением), либо в  судебном порядке.

Надеемся, что статья будет вам полезна и поможет избежать непредвиденных ситуаций при заключении договора аренды и субаренды.